Abuso edilizio e le responsabilità in condominio : La sentenza del TAR Lazio nella sentenza n. 1923/2025
Abusi Edilizi in Condominio: Responsabilità e Sanzioni
Gli abusi edilizi in condominio rappresentano una problematica sempre più rilevante nel settore dell’edilizia residenziale. Comprendere le implicazioni legali e pratiche di tali situazioni è fondamentale per tutelare l’integrità degli edifici e i diritti dei condomini.
Responsabilità e Aree Non Comuni In caso di abuso edilizio su aree non comuni del condominio, la responsabilità per la rimozione delle opere abusive e il ripristino dello stato originario non può essere attribuita direttamente al condominio o al suo amministratore, ma ai reali proprietari dell’area. Questo principio è stato confermato dal TAR Lazio nella sentenza n. 1923/2025.
Caso Pratico: Ordinanza di Demolizione Impugnata Un condominio ha impugnato un’ordinanza di demolizione riguardante opere abusive realizzate senza titolo edilizio, consistenti nell’installazione di una recinzione metallica e nella chiusura di un’area destinata a parcheggio con un cancello carrabile. Il Comune ha qualificato tali interventi come manutenzione straordinaria, ritenendo necessaria la presentazione di una SCIA e ordinandone la rimozione. Il condominio ha contestato il provvedimento, sostenendo di non avere titolo per intervenire, poiché l’area non rientrava nella proprietà condominiale, e che le opere rientrassero nell’edilizia libera.
La Posizione del Comune Il Comune ha replicato affermando che l’area fosse destinata a viabilità pubblica secondo il PRG e che il condominio non avesse fornito prove per escludere la propria responsabilità.
La Decisione del TAR Lazio Il TAR Lazio ha accolto il ricorso del condominio, dichiarando illegittima l’ingiunzione di demolizione. Il giudice ha sollevato la questione se la sola esecuzione materiale dei lavori da parte del condominio sia sufficiente per giustificare la sanzione, oppure se sia necessario un titolo di proprietà o altro diritto reale che lo colleghi all’area interessata.
Motivazioni del TAR Il Collegio ha richiamato un orientamento giurisprudenziale consolidato secondo cui il condominio, essendo un ente di gestione privo di personalità giuridica, non può essere destinatario di sanzioni per abusi edilizi, neanche quando questi riguardino parti comuni dell’edificio. Le ordinanze di ripristino devono essere indirizzate ai singoli condomini, unici titolari della proprietà. L’amministratore è legittimato a ricevere provvedimenti amministrativi riguardanti esclusivamente le parti comuni dell’edificio.
Accertamenti e Conclusioni Nel caso in esame, è stato accertato che il condominio ha eseguito i lavori abusivi, ma non è proprietario dell’area interessata. Il TAR ha stabilito che il condominio non può essere sanzionato in assenza di un titolo di proprietà sull’area e che l’amministratore non ha responsabilità, non trattandosi di una zona comune. Le sanzioni edilizie devono essere rivolte ai veri proprietari e non al condominio, che ha un mero ruolo gestionale.
Esito Finale L’ingiunzione di demolizione è stata annullata, lasciando all’amministrazione comunale la possibilità di emettere un nuovo provvedimento nei confronti dei reali responsabili dell’abuso.
